可行性(Feasibility)，狭义即要使企业现有资源和条件确保生产作业计划的执行。广义包含有农业、工业、科技、文化、日常生活等。以下是为大家整理的房地产可行性研究报告【14篇】,欢迎品鉴!
第1篇: 房地产可行性研究报告
房地产可行性研究报告
房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
内 容 提 要
XX区XX乡，属于XX市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对XX区XX乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据XX区XX乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。
[关键字]XX花园 项目投资 开发经营
目 录
第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、国内经济及房地产市场回眸
二、XX市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、XX地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、XX乡消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章 项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章 项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章 结论与建议
第十一章 结束语
第十二章 附录及主要参考文献
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、XX市规划局规划方案;
2、亿房网站;
3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策;
4、XX市房地产年鉴;
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、XX市新洪泰中介代理公司提供的资料
三、项目概况
该地块位于XX区XX乡石桥村，总面积约125.59亩，属于XX市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市政府武政土字[]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层(40米以下)，但比例不得超过20%。
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。
②容积率：1.4
③总建筑面积：11.72万M2
其中：多层住宅：6.72万M2
小高层住宅及别墅：4.48万M2
公建面积：0.5万M2
④建筑密度：22.5%
⑤绿化率：40%
(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化)
第二章 项目开发经营环境分析
一、20国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。(《新华文摘》2001’5)
同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长;商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升;商品房施工总量不断扩大;新开工项目快速增加(如下表)，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，(《中国统计》China Statistics 2001’5)，房地产市场也呈现出以下主要特征：
全国房地产开发及销售情况表
2000年实际 比上年同期+%
住宅投资(亿元) 3318.7 25.8
商品房新开工面积(万平方米) 28295 30.6
商品房竣工面积(万平方米) 23027.9 16.4
商品房销售建筑面积(万平方米) 16984.1 26.9
商品房销售额(亿元) 3571.0 30.1
其中：销售给个人(亿元) 2840.3 51.9
占总销售额的比重(%) 79.5 --
1. 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。
2. 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。
3. 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。
4. 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。
5. 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房(90平方米左右)总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。(《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾)
以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。
二、XX市房地产市场分析
1. 2000年房地产市场
2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较增长11.07%;全市总开工面积1343万平方米，比19增长3.68%;总竣工面积为454.11万平方米，比年增长2%;其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%;全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元;空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。
(1)个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。
(2)房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。
价格 指数
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 .93 1031.9
四季度 .66 1041.03
第2篇: 房地产可行性研究报告
房地产可行性研究报告
1.市场调查和分析
做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.
3.规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.
4.开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度. 房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。
5.项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.
7.项目财务评价;
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.
8.可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与[2] 否作出明确的结论.
2用途编辑
房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：
1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告
根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。
同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的.决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。
2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告
我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析评估，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。
3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告
此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告
我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。[3]
第3篇: 房地产可行性研究报告
一、项目背景
1 、项目名称： 东湖路人行居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据：
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1 )地块位置：该基地东起白洋河，南至建设东路，西至东湖路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属池州市二类地段。
2 )建设规模与目标：
土地面积：42.5亩(28300平方米)
容积率：2.2
开发周期：3至4年
土地价格：5000元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价)
建筑面积(预计)：总建筑面积：61460㎡
3 )周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至A市中心秋浦路、长江路。
(2)西侧为A市城市中心景点百荷湖。
(3)东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。
(4)西南靠近A市城关小学。
(5)北面为A市人民银行。
4 、项目SWOT分析
优势及机会
(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。
(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
第4篇: 房地产可行性研究报告
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书(初步可行性报告)
2、项目立项批文
3、厂址选择报告书
4、资源勘探报告
5、贷款意向书
6、环境影响报告
7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
三、附图
1、厂址地形或位置图(设有等高线)
2、总平面布置方案图(设有标高)
3、工艺流程图
4、主要车间布置方案简图
5、其它
第5篇: 房地产可行性研究报告
房地产可行性研究报告（贷款）
目 录
一、工程概况
二、项目实施进度计划
三、项目投资估算及资金筹措
四、经济影响分析
一、工程概况
1)工程名称：
2)建设地点： 武汉市东西湖区环湖路
3)建设单位：
4)抗震设防烈度： 6度
5)功能项目及相关配套：幼儿园、商业
6)工程规模：47800m2(一期用地)
总建筑面积 59418.84m2。其中：商业294.70m2;住宅44248.26m2;物业及其他建筑面积 3461.00m2 ;地下室 11309.88m2。
7)建筑工程设计等级分类及耐火等级：建筑工程设计等级为二级，耐火等级为 二级。
8)建筑设计使用年限：50年
9)建筑高度：16米
商业：9米(二层);住宅：16 米，住宅层高3.0米。
10)容积率：1.61(整体)
11)建筑覆盖率：21.2%(整体)
12)绿地面积：37469m2(整体)
13)绿地覆盖率：40%(整体)
14)总户数：360(一期)
15)机动车停车数量：216 (一期)
16)非机动车停车数量：360(一期)
二、项目实施进度计划
该项目预计开发周期18个月，拟用 8个月时间完成项目前期准备工作(包括项目申请、初步设计、施工图设计、招投标工作等)，用 10个月时间完成地下及地上房屋建筑施工及竣工验收工作。项目初步实施进度详见下表
三、项目投资估算及资金筹措
(1)商业用房投资估算
1)土地征用(出让)及拆迁补偿费。
总地价(净地价)：709.95万
2)前期工程费：79.09万
包括：新建房屋白蚁防治费、城市规划设计收费、工程勘察测绘费用、工程设计费用、三通一平费用等。
3)建筑安装工程费
商业用房(公共部分装修)：666.14万
地下室： 30.05万(人防地下室分摊)
合计： 696.19万
4)公共基础设施费。
开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。
暂估算75.11万元
5)管理费用。
[(1)+(2)+(3)+(4)]×2﹪=31.21万元
6)财务费用。
[(1)+(2)+(3)+(4)]×30﹪×2×8.28%= 77.52万元
7)不可预见费
[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×5﹪= 83.45万元
商业项目总投资：1752.52万元
(2)住宅用房投资估算
1)土地征用(出让)及拆迁补偿费。
总地价(净地价)：4264.11万元
2)前期工程费： 1251.30万元。
包括：新建房屋白蚁防治费、城市规划设计收费、工程勘察测绘费用、工程设计费用、三通一平费用等。
3)建筑安装工程费
住宅用房：6440.78 万元。
4)附属公共配套设施费。
指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设的`费用等。
暂按 400万元估算。
5)公共基础设施费。
开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。
暂估算1188.38万元
6)管理费用。
[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×2﹪=270.89万元
7)销售费用。
[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×2﹪=270.89万元
8)财务费用。
[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×30﹪×2×8.28%=672.89万元
9)不可预见费
[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)]×5﹪= 737.96万元
住宅用房投资：15497.21万元
一期开发项目总投资：17249.73万元
1.4.2资金筹措
项目所需资金：17249.73万元，来源 公司自筹解决 0.52亿，银行贷款0.60个亿，住宅房屋预售收入0.61亿。
第6篇: 房地产可行性研究报告
第三部分 项目的市场定位 8
一、主力消费群定位与分析 8
(二)、目标客户主要特点 8
(三)、目标客户群购买力分析 8
(四)、综述 8
二、产品定位 8
三、户型定位 8
四、项目方案评估意见 8
第四部分 项目的经济分析 9
一、项目总体经济技术指标 9
二、项目开发建设的组织与实施计划 9
(一)、建设方式 9
(二)、开发方案设想与分析 9
(三)、开发进度 9
三、项目成本明细 9
四、项目收入 10
(一)、项目销售价格的确定 10
(二)、项目收入 10
五、项目利润 10
六、资金来源与支出 10
七、现金流量分析 11
八、盈亏平衡分析 11
九、敏感性分析 11
第五部分 可行性研究的结论 12
一、经济效益分析 12
二、拟投资理由及潜在风险 12
(一)、拟投资理由 12
(二)、潜在风险 12
三、社会效益分析 12
第7篇: 房地产可行性研究报告
房地产可行性研究报告
一、项目背景
1、项目名称：居住小区(暂定名)2、可行性研究报告的编制依据：
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1)地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。
2)建设规模与目标：
土地面积：亩(平方米)
容积率：
开发周期：
土地价格：元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价)建筑面积(预计)：总建筑面积：㎡
3)周围环境与设施
(1)步行约10分钟可至A市中心。
(2)西侧为市城市中心景点。
(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。
(4)西南靠近A市小学。
(5)北面为A市人民银行。
4、项目SWOT分析
优势及机会
(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的`优势互补的性。
(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1A市概况(参考)
A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，和被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4,占全市建设系统投资65，占全市固定资产投资12.6。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25和35，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，20xx年到20xx年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42，年增幅达16。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目套数建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡)位置
向阳小区1500221400宝山路
新华小区78581344黄河街
银河小区1701460银河街
成光小区1301400学院路
太阳神小区5006.91508英雄路
部分商业网点详细情况
项目面积㎡单价元/㎡位置
汇丰花园40~~804000~5600新城区
秋爽花园50~~705000~120xx市中心
碧苑小区36~~506800建设路
桃园小区车库550秋浦路
荷花村车库550建设路
第8篇: 房地产可行性研究报告
房地产项目可行性研究报告范例
项目名称：福建省某住宅混合公建用地项目可行性研究报告
项目性质：新建项目
项目地点：福建省
项目背景：
近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的"群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。
建设内容：
本项目占地21022.28平方米，可建设用地21022.28平方米，旨在建设以公租房、商业住宅为核心，集酒店、商场等为一体的居住区。建设内容主要包括商业住宅、公租房、酒店、商场、地下车库兼人防和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。
项目总投资：
项目总投资43704.53万元，所需资金全部由建设单位自筹解决。
项目结论：项目顺应国家各项政策和法律法规的要求，用地符合选址原则，地理位置优越，自然环境质量良好，基础设施配套齐全，充分具备了项目建设集公共租赁、商业住宅、购物、酒店等多功能于一体的选址优越性。项目市场需求巨大，实施后将产生较大社会效益，可行度较高。
第9篇: 房地产可行性研究报告
房地产可行性研究报告
一、项目背景
1 、项目名称：
居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据：
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《a市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1 )地块位置：该基地东起，南至路，西至 路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属a市 类地段。
2 )建设规模与目标：
土地面积：
亩(平方米)
容积率：
开发周期：
土地价格： 元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)
建筑面积(预计)：总建筑面积：㎡
3 )周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至a市中心。
(2)西侧为 市城市中心景点。
(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。
(4)西南靠近a市小学。
(5)北面为a市人民银行。
4 、项目swot分析
优势及机会
(1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2) a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6) 该项目以毛地出让，起价
元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7) 该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8) 我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9) 物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12) a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18)花园的"日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1 a市概况(参考)
a市位于河南岸，面积平方公里，人口 万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，和被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。项目所在区位于 江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2 a市房地产住宅市场分析
a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线” 旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型” 向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，a市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目
套数 建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡) 位置
第10篇: 房地产可行性研究报告
房地产项目可行性研究报告模板
第一章 项目总论
第一节 项目背景
一、项目名称、二、项目承办单位、三、项目主管部门、四、项目拟建地区、地点、五、承担可行性研究工作的单位和法人代表、六、研究工作依据、七、研究工作概况
第二节 主要技术经济指标表
第三节 项目进度安排
第四节 可行性研究结论
第五节 存在问题及建议
第二章 老年活动中心房地产项目背景和发展概况
第一节 老年活动中心房地产项目提出的背景
一、国家及行业发展规划、二、项目发起人和发起缘由
第二节 项目发展概况
第三节 项目建设的必要性
一、现状与差距、二、发展趋势、三、项目建设的必要性、四、项目建设的可行性
第四节 投资的必要性
第三章 老年活动中心房地产行业市场分析与建设规模
第一节 市场调查
第二节 老年活动中心房地产行业市场预测
一、国内市场需求预测、二、产品出口或进口替代分析、三、价格预测
第三节 老年活动中心房地产行业市场推销战略
一、营销方式、二、营销策略、三、促销价格制度、四、产品销售费用预测
第四节 老年活动中心房地产项目产品方案和建设规模
一、产品方案、二、建设规模
第五节 老年活动中心房地产项目产品销售收入预测
第四章 老年活动中心房地产项目建设条件与厂址选择
第一节 资源和原材料
一、资源评述、二、原材料及主要辅助材料供应、三、需要作生产试验的原料
第二节 建设地区的选择
一、自然条件、二、基础设施、三、社会经济条件、四、其它应考虑的因素
第三节 厂址选择
一、厂址多方案比较、二、厂址推荐方案
第五章 老年活动中心房地产项目工厂技术方案
第一节 项目组成
第二节 生产技术方案
第三节 总平面布置和运输
一、总平面布置原则、二、厂内外运输方案、三、仓储方案、四、占地面积及分析
第四节 土建工程
一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计、二、特殊基础工程的设计、三、建筑材料、四、土建工程造价估算
第五节 其他工程
一、给排水工程、二、动力及公用工程、三、地震设防、四、生活福利设施
第六章 老年活动中心房地产行业代表企业研究
第一节 老年活动中心房地产有限公司一
第二节 老年活动中心房地产有限公司二
第三节老年活动中心房地产有限公司三
第七章 老年活动中心房地产项目环境保护与劳动安全
第一节 建设地区的环境现状
第二节 项目主要污染源和污染物
一、主要污染源、二、主要污染物
第三节 项目拟采用的环境保护标准
第四节 治理环境的方案
第五节 环境监测制度的.建议
第11篇: 房地产可行性研究报告
第三部分 房地产项目市场需求分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
第四部分 房地产项目产品规划方案
第五部分 房地产项目建设地与土建总规
第六部分 房地产项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的"最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
第七部分 房地产项目组织和劳动定员
在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
第八部分 房地产项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
第九部分 房地产项目财务评价分析
第十部分 房地产项目财务效益
第十一部分 房地产项目风险分析及风险防控
第12篇: 房地产可行性研究报告
房地产项目可行性研究报告格式
第一章 房地产项目总论
1.1 房地产项目背景
1.1.1 房地产项目名称
1.1.2 房地产项目承办单位
1.1.3 房地产项目主管部门
1.1.4 可行性研究工作的编制单位
1.1.5 研究工作概况
1.2 编制依据与原则
1.2.1 编制依据
1.2.2 编制原则
1.3 研究范围
1.3.1 建设内容与规模
1.3.2 房地产项目建设地点
1.3.3 房地产项目性质
1.3.4 建设总投资及资金筹措
1.3.5 投资计划与还款计划
1.3.6 房地产项目建设进度
1.3.7 房地产项目财务和经济评论
1.3.8 房地产项目综合评价结论
1.4 主要技术经济指标表
1.5 结论及建议
1.5.1 专家意见与结论
1.5.2 专家建议
第二章 房地产项目背景和发展概况
2.1 房地产项目提出的背景
2.1.1 国家或行业发展规划
2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由
2.2 房地产项目发展概况
2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果
2.2.2 试验试制工作情况
2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况
2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程
2.3 投资的必要性
第三章 房地产项目市场分析与预测
3.1 市场调查
3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查
3.1.2 产品现有生产能力调查
3.1.3 产品产量及销售量调查
3.1.4 替代产品调查
3.1.5 产品价格调查
3.1.6 国外市场调查
3.2 市场预测
3.2.1 国内市场需求预测
3.2.2 产品出口或进口替代分析
3.2.3 价格预测
3.3 市场推销战略
第四章 产品方案设计与营销战略
4.1 产品方案和建设规模
4.1.1 产品方案
4.1.2 建设规模
4.1.3 产品销售收入预测
4.2 市场推销战略
4.2.1 推销方式
4.2.2 推销措施
4.2.3 促销价格制度
4.2.4 产品销售费用预测
第五章 建设条件与厂址选择
5.1 资源和原材料
5.1.1 资源评述
5.1.2 原材料及主要辅助材料供应
5.1.3 需要作生产试验的原料
5.2 建设地区的选择
5.2.1 自然条件
5.2.2 基础设施
5.2.3 社会经济条件
5.2.4 其它应考虑的因素
5.3 厂址选择
5.3.1 厂址多方案比较
5.3.2 厂址推荐方案
第六章 房地产项目技术、设备与工程方案
6.1 房地产项目组成
6.2 生产技术方案
6.2.1 技术来源途径
6.2.2 生产方法
6.2.3 技术参数和工艺流程
6.2.4 主要工艺设备选择
6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标
6.2.6 主要生产车间布置方案
6.3 总平面布置和运输
6.3.1 总平面布置原则
6.3.2 厂内外运输方案
6.3.3 仓储方案
6.3.4 占地面积及分析
6.4 土建工程
6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
6.4.2 特殊基础工程的设计
6.4.3 建筑材料
6.4.4 土建工程造价估算
6.5 其他工程
6.5.1 给排水工程
6.5.2 动力及公用工程
6.5.3 地震设防
6.5.4 生活福利设施
第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析
7.1 房地产项目选址及用地方案
7.2 土地利用合理性分析
7.3 征地拆迁和移民安置规划方案
第八章 资源利用与节能措施
8.1资源利用分析
8.1.1土地资源利用分析
8.1.2水资源利用分析
8.1.3电能源利用分析
8.2节能措施分析
8.2.1土地资源节约措施
8.2.2水资源节约措施
8.2.3电能源节约措施
第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件
9.1 主要原材料供应
9.2 燃料、加热能源供应
9.3 给水供电
9.4 外部配套条件
第十章 房地产项目进度与管理
10.1 工程建设管理
10.2 房地产项目进度规划
10.3 房地产项目招标
第十一章 环境影响评价
11.1 建设地区的环境现状
11.1.1 房地产项目的地理位置
11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象
11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物
11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施
11.1.5 现有工矿企业分布情况;
11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况;
11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况;
11.1.8 交通运输情况;
11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。
11.2 房地产项目主要污染源和污染物
第13篇: 房地产可行性研究报告
第一章 市场研究
1、内蒙古自治区概况
内蒙古自治区成立于1947年5月1日，是我国最早的民族自治区。内蒙古疆域辽阔，跨越东北、华北和西北三大地区，东西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8个省区与之毗邻，并同俄罗斯、蒙古等国家接壤，边境线逾4200公里。全区总面积118.3万平方公里，占全国总面积的12.3%，居各省市区第3位。全区辖8个盟、4个市、101个旗、县(市、区)，1553个乡镇，1396个行政村。其中区辖市呼和浩特市为自治区首府。
内蒙古大部分是海拔1000米以上的高原地区。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境内河流和湖泊星罗棋布，数以千计。自治区耕地面积531万公顷，人均0.24公顷，居全国首位。森林总面积1406.6万公顷，居全国第二位;森林覆盖率达13.8%，高于全国平均水平。同时，内蒙古还拥有丰富的矿产资源和旅游资源。
内蒙古是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区。全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49个民族。
内蒙古的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系，其中冶金、农畜产品加工业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是内蒙古工业的支柱产业。
内蒙古自治区的产业结构分布为：第一产业占25%，第二产业40%，第三产业占35%。
2、呼和浩特市经济发展状况和城市发展状况分析
2.1产业结构及经济发展趋势分析
呼和浩特为内蒙古自治区首府，蒙语意为“青色的城”，故有“青城”之称，位于内蒙古自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城。明代定名“绥远”，1954年定为内蒙古自治区首府，称呼和浩特市(简称呼市)。全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口208万人，其中市区人口105万人。
呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一，目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业，包括化工、冶金、电力、包装、装潢等20多个行业门类比较齐全的加工工业体系。“仕奇”、“伊利”等是呼市重点扶持和发展的企业集团。
呼和浩特是中国西北地区的交通枢纽之一，每日有近30对货车、11对客车直达或过呼市。呼和浩特至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连，是最佳陆路运输线之一。呼市白塔机场已开通48条国内航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线，是北京机场的备降机场。
呼市属西北大陆性季风气候，年平均温度6℃，1月份最冷，平均气温-13℃;7月份最热，平均气温22℃。降水量少而不均，寒暑变化剧烈。
“九五”期间，呼市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展。20的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元，年平均增长率达到了11.3%。三个产业结构从“八五”时期的18.4︰42.3︰39.3调整到“九五”时期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非国有经济的比重上升，带动了所有制结构的改善，成为经济发展的重要力量。非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会发展的“瓶颈”得到缓解。
“十五”期间，呼市的总体发展思路是：以建设现代化首府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济发展内在活力，大力推进城市化进程，加快现代化首府城市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。
表1：上海市、内蒙古自治区和呼和浩特市主要经济指标对比
年度：2000
指 标 项 目 上海市 内蒙古自治区 呼和浩特市
国内生产总值(亿元) 4551.15 1400 179.15
其中：第一产业 81.65 352 25
第二产业 2186.9 552 78.5
第三产业 2282.6 496 75.6
人均国内生产总值(万元) 3.46 0.59 0.86
财政收入(亿元) 1141.6 155.6 20.45
固定资产投资总额(亿元) 1861.17 430.01 67.13
城镇人均可支配收入(元) 11718 5120 5582
城镇住宅竣工面积(万m2) 1476.86 965 43.36*
住宅开发投资(亿元) 413.15 28.82 不详
* 经济适用房竣工面积
呼市制订的“十五”发展具体目标是：
GDP年均增长12%，到按2000年价格水平计算达到318亿元;
财政收入年均增长10%，到20达到33亿元;
城市居民人均可支配收入年均增长8%，达到8200元;
农民人均纯收入增长7%，达到3560元;
人口自然增长率控制在9‰以内;
城镇登记失业率控制在5%以内。
具体地，在房地产方面，呼市的“十五”主要目标是，大力发展以经济适用房为主的普通住宅建设，增加住房供给。规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量。坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合。加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场。
2.2“十五”期间呼市城市建设总体规划分析
根据呼市的规划，“十五”期间，城市发展按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群。其中，中心城要控制密度、增强功能、优化环境。积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。要依托如意、金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。
在基础设施建设方面，呼市的城区道路将要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通一环路，建设绕城路(二环路)，拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。
在市政公用设施建设方面，呼市计划在年，市区日供水能力到达52万吨，自来水普及率达到100%。通过天然气输配工程的建设，形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局;扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程。计划到2005年，城市气化率达到80%，集中供热面积达到1800万平方米。
此外，在“十五”期间，呼市将按照注重精品、突出特色，高标准制定全市及各区的控制性规划和详细规划，做好城市整体设计工作。
2.3人口分布及流动状况分析
呼市总人口208万人，其中市区人口105万人。
玉泉区和回民区人口相对比较密集，由于属于老城区，市民区域观念较强，人口流动性较小。
新城区和赛罕区开发区发展较快，比较开放，外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流动的主要力量，也为这两个区的房地产市场提供了大量客源。
2.4居民收入水平及住房消费比例分析
2000年，呼和浩特人均可支配收入5581.90元，扣除价格上涨因素，比19增长了4.87%，人均消费性支出4612.91元，扣除价格上涨因素，同比增长了7.33%，国有企业职工人均收入7910.57元，同比增长13.05%，人均食品支出1622.52元，占消费性支出的35.17%。
呼和浩特市人均居住面积11.99平方米，同比增长9.6%;其中80.15%的居民居住在成套的住宅单元内，两室户以上的居民户占77%。2000年，呼市居民户中，人均居住面积不足4平方米的减少到1%，人均投资购房和建房支出868.04元，比上一年增长1.4倍，占消费支出的18.82%。
表2：上海市和呼和浩特市居民收入和住房消费情况对比
年度：2000
对 比 指 标 上海市 呼和浩特市
人均可支配收入(元) 11718 5581.90
人均消费性支出(元) --- 4612.91
其中：食品支出(元，所占比例) --- 1622.52 (35%)
住房消费(元，所占比例) --- 868.04 (19%)
人均居住面积(平方米) 11.4 11.99
住宅成套率(%) 74 80.15
表3：呼和浩特市部分职位的年平均收入
单位：元/年
职位/职称 较高水平中等水平较低水平
企业党群机构负责人 37800 6870 4236
企业高级管理人员 30800 8870 4838
企业中层管理人员 20763.2 8139.5 4621
企业一般管理人员 13376.2 5687 3732
高级工程技术人员 28152 8796 4448
中级工程技术人员 16621 6249 3791
初级工程技术人员 14010 5327.5 3509
土建施工工人 11521 6312 3697
机修工 6583 5395 4729
博士生 18000
硕士生 13200
本科生 9600
大专生 4800
图1：2000年呼市居民每100元消费支出中的用途比例
2.5城市居住区布局及交通规划分析
呼市原先为郊区包围。年，呼市市政府对城区行政辖区范围作了重新划分，设立了新城区、玉泉区、回民区、塞罕区，取消了城郊概念，形成了以中心城区为中心，各区各自向外延伸拓展的发展格局。但是，由于呼市的特殊地理位置和历史发展情况，各区内城市建设和住宅发展并不平衡。
呼市北部为大青山山脉阻隔，大青山向南和呼市城区之间另有一地震断裂带，因此呼市向北基本没有发展余地。
玉泉区和回民区位于呼市西部，是城市中的旧城区，市政基础配套设施基本不完善，而且区内以低、矮的老房居多，居民文化层次、职业地位和消费能力非常有限，旧城改造的任务十分艰巨，形成了城市发展的瓶颈区域和类似上海“下只角”的居住概念。市政府要求在三年内完成旧房的拆迁任务，在此过程中，已经引入了部分外地的开发商。这一地区市场大，但楼市的价格偏低，是一个每年60万平方米的低档位市场。
呼市东西向是一条长轴，目前发展的重头戏在东部，特别是在位于白塔机场和中心城区之间的如意开发区及其西侧，中心城区与之相邻的地带，住宅建设正在形成一个高潮。一大批较为高档的住宅小区已经建成或者正在建设，如昭君花园、昭君别墅、芳汀花园、丽苑小区等。特别是原呼市市委、市府用地分别以近7000万和3000多万元的价格拍卖后，市政府的办公楼迁往如意开发区，中心城区与之连接的交通主干道——东风路和海拉尔东路已经建成，对该地区的房地产开发起到了推波助澜的作用。
东部的人口密度目前不如南区高，生意人是目前的主要市场。市政府移址东迁，可能使这里出现一部分高档物业，如丽苑的二期等。
然而，呼市唯一的机场——呼和浩特白塔机场限制了呼市向东方向的继续发展。同时，由于该地区普遍为当地政府官员和普通市民看好，该地区的地价已有较大幅度的上升。但也有大量开发商以6-7万元的价格囤积了待开发土地。如丽苑小区就有30万平方米的规划量在今后3年开发。
呼市南区地势平坦，原先多为农田和菜地，地理上没有发展的阻隔。与之紧紧相邻的是呼市的大学区，人气旺盛，人文环境相对较佳。但除教师和医生以外，由于本地原为郊区，郊区农民是一个重要部分。由于昭乌达路没有贯通，二环路工程尚未全面启动，因此地价相对较低，无论开发区报出的地价，周围村提供的土地，还是东瓦窑的地价，一般每亩在6万元左右，甚至以下。该区域内的住宅楼盘相对较少，只有东苑住宅小区和学府花园等。目前，南区的主干道——昭乌达路的建设已基本完成了地下管线的敷设，延伸工程预计在的7月底全面竣工。二环路工程在今年6月将首先开始南段的动拆迁工作，预计在2年内完成南段(即金桥开发区概念)。在金桥开发区北侧紧邻的东西向主干道上，现已有38路公交车通行，交通相当便捷。因此，在此地发展房地产将有升值潜力。
2.6金桥开发区的情况
金桥经济技术开发区是呼和浩特经济技术开发区的南片区，与西片区的金川开发区和东片区的如意开发区相联，形成一个有机整体。该开发区位于呼和浩特市城区东南城郊结合部，规划总面积40.6平方公里，辖3个乡镇的11个行政村，归呼和浩特市赛罕区管辖。区域内规划有现代工业区、行政与商贸金融区、新型住宅区、高科技园区、仓储区、现代农业区等六大功能分区，总投资60亿元。
3、呼和浩特市房地产市场综述
3.1 土地市场供应量及供应方式
呼和浩特市人民政府于2000年12月26日颁布了《关于垄断土地一级市场实行统一规划、统一征地、统一供地、统一审批的决定》。其主要目的是授权呼市土地经营公司，对城市建设控制区内的土地一级市场进行垄断，实行“五统一”，同时，开放土地二级市场，通过市场运作，盘活土地资产，获取土地收益，为城市建设筹集资金。该决定规定，在呼市三环路以内和沿三环路外侧1公里范围内的所有建设用地，由市政府实行统一规划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批。市规划局负责城市建设统一规划，市土地管理局负责用地审批，市土地资产经营公司负责统一征地、统一收购、统一供地，土地收益全部用于城市建设。
根据了解，呼市对商品住宅用地供应量没有明确和单独的控制计划，仅在商品房开发年度计划中体现。
3.2新建商品房市场供应量、消化量和存量情况
根据呼市房地局提供的信息，1999年以前，呼市每年下达的商品房销售面积在20至30万平方米左右，而1999年商品房出售面积一跃达到100万平方米，2000年的商品房出售面积为80万平方米(以上数据均包含旧城改造项目)。
2000年，呼市下达的商品房建设计划为200万平方米(含旧城改造项目)。建成竣工的数据，由于呼市统计体系有待完善，故无法提供。
自20起的3年内，呼市房管部门每年将下达商品房建设计划100万平方米，并作为控制指标，一般不予突破。此计划不包含每年旧城改造项目中新建的住宅，呼市4个区的旧城改造任务每年将到达60万平方米。据了解，呼市虽然制订了实物动迁(包括现房和期房)和货币动迁的政策，但由于开发商的资金实力一般不强，且旧城改造区域内居民的层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购买较高品质的商品房，所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主。
由于统计体系不健全，对呼市近年新建商品房存量说法各一。但最可信的数据是15%。一般的购买对象是由各机关、事业单位(集团消费)和个人，近年个人购买的比例开始上升，但集团消费的现象依然有一定的比例，在20%至30%左右。
3.3 呼市近三年房产成交价格及房型特点分析
呼市近年的住宅销售价格平均在1400元/M2，其中市中心区均价在1800-1900元/M2，个别超过2000元/M2。经济适用房销售价格在1150元/M2。
2000年房价较上一年度上升了2.3%。销售的主力房型为80-100平方米的两房。超过100平方米的三房，主要的购买对象是机关和事业单位的干部及私营业主。
3.4 新建商品房市场区域分布分析
目前呼市新建商品房大多分布在东北部和东南部地区。
热点区域――东北部，由于市政府搬迁至东北部的如意开发区，致使呼市东北部成为房产开发的热点区域，目前在建和新建的商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等，该地区楼盘均以中档形象出现，其中北恒街以北地区均价在1300元/平方米左右;北恒街以南地区均价在1750元/平方米左右。
次热点区域――东南部，目前呼市东南部尚未成为房产开发的真正热点地区，但“东苑”60万平方米的开发量足以引起呼市房产市场的关注，预计在3-5年后会有一个地位的提升。
3.5 房地产市场有关政策分析
内蒙古自治区第九届人大常委会于年2月12日发布了《内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例》。该条例根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律和法规制订，其中，需要上海市投资者注意的内容有：
l、设立房地产开发企业应有100万元以上的注册资本和4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
2、自治区以外一、二级房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营，并必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，并由管理部门向自治区政府建设行政管理部门备案后才可进行房地产开发经营。
注：建设部规定仅一级企业可在全国范围内自由开发房地产。
3、房地产开发企业在获得开发建设项目后应办理城市房地产开发建设项目手册，在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中，定期报送有关部门备案。
4、土地出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征相当于土地出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权(但动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外)。
5、竣工验收时，政府有关部门组织的综合验收包括拆迁安置方案的落实情况。
6、预售房的购买人在交房后90天内，现售房在签订合同后90天内办理土地使用权变更和产权登记手续。房地产企业协助办理。
银行项目贷款和按揭贷款政策
由于呼市的经济发展状况不如上海，因此银行的贷款能力也相当有限。银行向开发商发放的项目专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制，开发商之间竞争这一盘子相当激烈。
职工公积金由呼市的住房资金管理中心负责管理。职工贷款由中心负责审核，再委托商业银行具体操作。只要职工所在企业缴纳公积金，则职工购买商品房的公积金贷款一般不受限制。然而，呼市并非每个企业都执行公积金制度。
呼市的住房资金管理中心类似上海的公积金管理中心，承担住房公积金和房改基金的管理工作。但是，呼市的住房资金管理分散，条块分割，各系统、自治区都运行各自的住房资金管理中心，没有完成属地化管理，造成资源分散、统计不全的局面。
建设周期
呼市地处北方，传统上每年10月中旬左右到第二年4月中旬为冻土期，一般的工程建设全部停止。如在此期间需要施工，必须采取价格昂贵的冬季施工措施，并履行繁琐的手续。
预售许可
虽然在预售管理上，自治区服从国务院和建设部的有关预售条件的规定，但实际执行较松。
另一方面，由于市场不成熟，呼市居民有购买现房的习惯，以免上当受骗。一般在建筑结构出形象后，才会有销售量。
交付许可
呼市没有类似上海的交付使用许可证制度。住宅单体竣工，取得竣工验收合格证明后即可交付客户入住。其主要原因是呼市的气候冬季寒冷，施工期短，如要绿化、环境等全部完工，则建设周期过长，开发商压力过大。
呼市招商引资的优惠政策
1、内联企业享受以下税收优惠：(1)经营以上，市外投资在100万元以上(含100万元)且占中投资25%以上的生产性内联企业，从获利年度起，3年内免征企业所得税，免税期满后，2年内减半征收企业所得税。
2、在开发区或经济园区新办的内联企业，除享受相应的财税优惠政策外，优惠期满后减按15%的税率征收企业所得税。
3、市外投资者在呼和浩特新办的内联项目，减半征收城市基础设施配套费、增容费和7000平方米以下的人防结建费。
4、市场微观状况分析
4.1 区位竞争对象研究
与本案同区域、同品质的楼盘以“东苑”为代表，所以相邻物业以东苑一期为标准进行分析，并作为主要的楼盘竞争对象。
n 物业单价、总价及房屋面积
A房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 二室二厅 97.19 1450 140926
2F 二室二厅 97.19 1600 155504
3F 二室二厅 97.19 1716 166778
4F 二室二厅 97.19 1660 161335
5F 二室二厅 97.19 1550 150645
6F 跃层 130.41 1850 241259
小计 616.36 1016446
B房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 三室二厅 118.78 1450 172231
2F 三室二厅 118.78 1600 190048
3F 三室二厅 118.78 1716 203826
4F 三室二厅 118.78 1660 197175
5F 三室二厅 118.78 1550 184109
6F 跃层 143.2 1850 264920
小计 737.1 1212309
C房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 二室二厅 104.22 1450 151119
2F 二室二厅 104.22 1600 166752
3F 二室二厅 104.22 1716 178842
4F 二室二厅 104.22 1660 173005
5F 二室二厅 104.22 1550 161541
6F 跃层 139.94 1850 258889
小计 661.04 1090148
D房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 三室二厅 122.5 1450 177625
2F 三室二厅 122.5 1600 196000
3F 三室二厅 122.5 1716 210210
4F 三室二厅 122.5 1660 203350
5F 三室二厅 122.5 1550 189875
6F 跃层 180.4 1850 333740
小计 792.9 1310800
E房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 四室二厅 161.85 1450 234683
2F 四室二厅 161.85 1600 258960
3F 四室二厅 161.85 1716 277735
4F 四室二厅 161.85 1660 268671
5F 四室二厅 161.85 1550 250868
6F 跃层 218.15 1850 403578
小计 1027.4 1694493
销售总额 6324196
销售面积 3834.80
平均价格 1649
n 建筑类型―― 多层住宅
房型结构及比例
房型 一房 二房 三房 四房 跃层 合计
比例 0 38.9% 30.9% 13.5% 16.7% 100
n 交付状态
一期2001年10月交房，二期将于7月份开盘。
n 物业管理
物业管理由开发商进行管理，管理费用为0.35元/平方米.月
n 配套设施
200米范围内：东瓦窑副产品批发市场。
500米范围内：郊区医院。
1000米范围内：内蒙师大、农业大学等。
n 地段位置
位于金桥开发区外，昭乌达路和师大南路交界处。与本案地段位置接近。在目前居民的概念上属于呼市的南端，开发商获得的地价也在6万元左右。
4.2 板块竞争对象研究
在东区的"丽苑小区可以作为本案的板块竞争对象加以研究。
n 地理位置
位于海拉尔路东路和二糕点厂西巷交界处，属于新城区。
n 物业规模
总建筑面积50多万方左右，其中一期30万方，二期22万方。
n 物业类型
一期为纯多层小区，二、三期将开发多层、小高层及别墅多种物业类型。
n 销售价格
一期平均价格：1300元/平方米左右，二期初步定价为2200元/平方米左右
n 主力房型
一期以80-100平方米的小户型为主，二期主力房型以100-130大户型为主。
n 环境规划
一期规划较一般，二期将推出组团绿化、下沉式广场等规划。
n 交房时间
一期为现房。
n 销售情况
一期所剩不多，只剩1-2万余量。一期的销售速度在每年3万平方米左右，是呼市销售较好的项目。二期尚未开盘。
n 消费者
外地私营业主、药(保健品)商等。
n 发展态势
目前丽苑正准备第二期工程的规划设计，价格将会有较大幅度的提升。
4.3其它竞争对象研究
(1)学府花园
n 地理位置
位于电杆厂街和师大南路交界处。属于赛罕区。
n 物业规模
总建筑面积10万方，其中一期3万方。
n 物业类型
纯多层小区
n 销售价格
表价区间：1310-1580元/平方米
平均价格：1400元/平方米左右
折扣：一次性付款95折，贷款98折。
n 主力房型
本案主力房型二房;主力面积区间为70-100元/平方米。
n 环境规划
环境规划无特色，以带状绿化为主。
n 交房时间
一期于2001年4月底交房;二期于4月中旬开盘，2001年年底交房。
n 销售情况
一期去化率达85%以上，仅余几套面积较大的房型。
n 消费者
院校教师、个体户、工薪阶层(以小房型为主)
(2)芳汀花园
n 地理位置
位于东风路展览馆对面，属于新城区。
n 物业规模
总建筑面积15多万方左右。
n 物业类型
纯多层小区。
n 销售价格
表价区间为：1650-2200元/平方米
一次性付款96折，其余协商。
n 主力房型
不详，但房型种类比较齐全。
n 环境规划
沿一条带状绿化轴向两翼规划，绿化率较高。
n 交房时间
现房。
n 销售情况
一期销售率约75%。
n 消费者
机关干部，市中心地区市民，个体户等。
(3)伯爵花园
n 地理位置
位于机场路和郊区果木园交界处。
n 物业规模
占地86亩，一期共45套别墅。
n 物业类型
独立式二层别墅。。
n 销售价格
一口价2180元/平方米
n 主力房型
共有七种房型，房型面积为168、180、228、280、276、300平方米不等。
n 交房时间
一期现房，二期年底交房。
n 销售情况
一期已经售完，现在正在销售二期。
n 消费者
有车族、企业老总等处于呼市消费金字塔上层的人。
4.4 目标市场定位和特征
4.4.1 区域选择
首选呼市东北部的如意开发区周边新建楼盘;
其次选择高校附近的文教区;
本项目离文教区较近，有一定的客户来源。
4.4.2 年龄层次
由于呼市收入水平很低，能买房的消费者大多有一定的积蓄，所以与上海主力购房年龄相比要高出5-10岁，呼市潜在购房年龄集中在35-55岁的中老年人。
4.4.3 收入能力及支付能力
呼市平均物业总价在8-13万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在2.5万以上，月付承受能力1000元左右。
4.4.4 现居住区域
现居住在赛罕区和新城区。
4.4.5 职业特征
消费者可分为三个层次，具体如下：
第一层次为大学讲师、教授，医院医生等，但这些对象的消费能力受到一定的局限，一般可接受的房价在1400元或1500元以下;
第二层次是机关干部，但这批对象主要倾向高档盘，有相当一部分将消费转移到北京;
第三层次：个体户，私营业主，药品和保健品商人，主要有外地来蒙经商人员，内蒙常年在外地从事保健品业务的个体业主等。
第二章 项目选址
1、项目特征分析
1.1 地理位置
位于金桥开发区东北角，东临昭乌达路、南接世纪二路、西靠金桥一路、北依世纪一路。紧临区行政中心，与市中心距离最近且距规划中工业区最远。可谓接近繁华，闹中取静、远离污染。
在规划上，这里过去是郊区，现在是塞罕区，将来是金桥开发区的行政中心。
在心理上，这里是城南，是郊区。市民在心理上的接受速度低于规范和建设发展的速度。
1.2 交通状况
作为住宅项目投资，主要考虑出行的便利性和道路的畅通性，昭乌达路南延及二环路修建后，完全可以解决本案小区居民各种交通工具的出行。通过昭乌达路可直接通往市中心;而二环路作为大流量的快速干道将进一步加强金桥开发区的开放功能，提供小区所处的区位优势。
目前本案周边的公交线路有34路和38路与市中心相连。
1.3商业气氛
金桥开发区内规划的商贸金融区以金融、商贸、商住、宾馆为主形成商务洽谈、信息发布、通讯、展览等中心;商贸金融区的中心腹地以商业、娱乐旅游、集市为主，形成艺术、博览、影视、体育等文化中心以及美食、购物等商业步行特色街。
规划中的“三横三纵”的路网结构为商贸金融区的繁华提供了保障，商贸金融区进行合理的功能分区，主要有大型商城、商业步行街、公共活动中心、私营经济城以及地区级商业中心等，从而最大限度地满足不同层次市民在衣、食、住、行、文化、休闲、娱乐等多方面的需要。
但是，需要提醒的，商业是在规划中的，实现周期无法预见。
2、项目SWOT分析
2.1优势分析
本区域目前最主要的竞争板块为以如意开发区为核心的东北部板块，与该板块的竞争中能否占据一定的优势变成本区域能否成为优势板块的关键。
经统计分析，针对东北部板块，本区域总结出以下几大优势：
(1) 地理位置优势
本项目依靠金桥开发区。南面就是塞罕区和开发区的政府办公大楼，容易出形象，在市容景观上也可得益于政府维护自身形象的有关动作。如在建筑外形和立面上有所突破，改变呼市目前大多数住宅的呆板形象，则会形成自市中心沿昭乌达路向南所遇到的第一城市景观，也是呼市向南扩张计划的标志性建筑物。
但是，在百姓心目中，这里毕竟是南端，是郊区。地理上的优势需要通过一定时期的提升才能显现。
(2) 成本优势
本项目在土地成本上有一定优势。呼市如意开发区的地价已从每亩6万左右上升到目前的20万多万。以低的土地成本开发房地产，可以在建筑品质上充分运用上海商品住宅的开发经验，在竞争中取得有利地位。
(3) 政策优势
呼市结合党中央和国务院西部大开发战略，制定了一系列吸引内资企业到当地投资开发的政策。在此基础上，塞罕区政府为金桥开发区内的投资商制定了更为优惠的政策。如，在税收方面，内联企业自获利年度起的3年内，免所得税。
(4) 交通地段优势
楼盘北侧的师大南路上现通有38路公交车，相比如意开发区的交通存在很大的优势。昭乌达路和二环线贯通后，可形成快速交通网络，到市中心和城市外围的交通将更为便捷。
(5) 人文概念优势 与内蒙古自治区首府的大学区仅一路之隔。与玉泉区和回民区相比，不仅没有老城区“下只角”的概念，而且相比目前热火朝天的如意开发区，更多了几分宁静、幽雅和人文气息。加之离市中心的文化商城咫尺之遥，楼盘的文化气息是其它住宅小区概念无法比拟的。高科技园区带来新兴产业以及高智商消费群。这些都为营造高尚社区概念奠定了基础，
(6) 开发商实力优势
开发商来自上海，在激烈的市场竞争中取得了丰富的经验。以此来应对呼市尚不成熟的住宅消费市场，应被视为游刃有余。况且，塞罕区以低地价吸引上海开发商，本来就是看中这一点。
2.2 劣势分析
客观上，目前本地区项目开发也存在不少抗力，在开发中形成不利局面：
(1) 本地区重要市政设施尚未到位
昭乌达路尚未贯通，即使贯通，向外延伸到何处还是一个未知数。二环路的建设需要政府的资金投入。
(2) 地段接受度远不及东部
开发区的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建设上的承诺尚未得到广泛认可。心理和规划发展上不平衡会在短期内成为楼盘的抗性。
(3) 竞争激烈
在板块竞争上，东部地区成为中高挡楼盘的主要热点，不少消费对象以如意开发区附近的楼盘为首选对象。
在区位竞争上，东苑首期近7万平方米，整个30万平方米的规划建设量大部分还没有开工兴建。这一楼盘的动态会对本案有重大影响。
在价格竞争上，由于呼市居民收入有限，对价格敏感度显得极为突出，不少楼盘以低价格对抗高品质将市场置于恶性竞争状态。
(4)消费能力低下，价格上扬空间有限
毕竟呼市居民的消费能力仅为上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一个吸引大量人才进入的经济中心。呼市也没有十分可靠的支柱性产业，经济发展缺乏原动力，购房的主要对象还是机关(包括自治区政府机关)、事业单位、效益较好企业的领导、私营企业主等，大多数企业职工还不能依靠自己的力量通过市场改善自己的居住质量，许多只能依靠旧城改造解决问题，而旧城改造基本又是一个封闭的市场，不向外部的商品房开放。因此，呼市商品住宅的去化量非常有限。20万平方米左右的楼盘，会对市场形成很大的冲击，也会给自身带来包袱。
(5) 供大于求
东苑就是一个很好的例证。东苑的实际销售不尽如意，去化速度也很慢。
(6) 市场分化，后劲不足
呼市各区分散发展，投资分散，市政府的注意力不集中。呼市经济无支柱，而且人均面积大，造成呼市居民住房消费难以形成如上海一般的热点。
第14篇: 房地产可行性研究报告
房地产可行性研究报告
一、项目背景
1、项目名称：
居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据：
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《a市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1)地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，合区内土地面积约平方米，该地块属a市类地段。
2)建设规模与目标：
土地面积： 围
亩(平方米)
容积率：
开发周期：
土地价格：元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积：㎡
3)周围环境与设施
(1)步行约10分钟可至a市中心。
(2)西侧为市城市中心景点。
(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。
(4)西南靠近a市小学。
(5)北面为a市人民银行。
4、项目swot分析
优势及机会
(1)该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的"居住区域。
(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
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